| 索 引 號： | 主題分類： | 市政府文件 | |
| 發文機關： | 盤錦市政府 | 成文日期： | |
| 標 題： | 盤政發〔2014〕22號 盤錦市人民政府關于規范國有建設用地使用權出讓的若干意見 | ||
| 發文字號： | 發布日期： | 2014-08-05 | |
| 主 題 詞： | |||
盤政發〔2014〕22號 盤錦市人民政府關于規范國有建設用地使用權出讓的若干意見
各縣、區人民政府，遼東灣新區，遼河口生態經濟區，市政府各部門、各直屬機構：
為進一步規范全市國有建設用地使用權出讓管理，推進土地供應工作高效、陽光、透明，促進土地市場健康平穩有序發展，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》等法律、法規、規章和相關規定，現就規范國有建設用地使用權出讓行為提出以下意見：
一、嚴格規范經營性國有建設用地使用權出讓行為
1.土地出讓必須符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和年度土地供應計劃，必須在土地有形交易場所公開交易，并遵循合法、公開、公平、公正和誠實守信的原則。
2.工業、商業、商品住宅、旅游、娛樂等經營性土地出讓，以及已供應需改變用途開發建設的土地，必須實行招標、拍賣、掛牌出讓（以下簡稱招拍掛）。
3.市國土資源管理部門負責全市土地公開交易的管理工作。縣、區政府（包括經濟區管委會，下同）應當成立國有土地使用權出讓協調決策機構，成員由縣、區政府分管國土資源工作的領導和國土、財政、審計、規劃、建設、物價等部門的負責人組成。其主要職責是：審查批準國有土地使用權招拍掛出讓方案，協調解決出讓中的相關問題，集體決定招拍掛中的重大事項。
4.居住用地出讓時一律不得設置任何限制性、排他性準入條件。作為土地出讓的居住用地應限定相應的配套服務設施用地比例界限，小區級居住用地配建公共服務設施比例為12%—22%，組團級居住用地配建公共服務設施比例為6%—12%。
5.商業及商住綜合用地不得設置影響公平、公正競爭的限制性、排他性準入條件，但是個別根據城市規劃，有利于完善城市功能、能夠帶動區域整體發展，具有引領性作用的商業業態（指具有百貨商場、購物中心、超級市場、賓館酒店等功能，受讓人自持物業比例不低于70%的城市商業綜合體項目）、總部經濟、文化旅游、創意研發、現代服務業，確需設置有關準入條件的，在不設置唯一性排他條件的前提下，由縣、區政府事先報請市政府研究同意。
6.工業用地不得與配套居住、商住用地掛鉤，工業用地出讓時可根據產業規劃和項目實際，可設置產業類型、產能、注冊登記、稅收等要求。各縣、區政府參照對轄區內符合以上要求的項目用地出讓時設置有關準入條件需進行集體研究決策。
對設置準入條件安排出讓的宗地，在招拍掛過程中要將準入條件納入出讓公告內容；宗地成交簽訂合同時，要將相關條件納入土地出讓合同補充條款。
7.合理確定各類用地供地規模。
（1）居住用地應根據城市規劃和單宗用地供地限額的規定，合理確定出讓地塊規模，避免地塊規模偏小導致溢價率過高，或地塊規模偏大導致土地開發進度過慢。市轄兩區、兩經濟區居住用地出讓規模應不大于20公頃，兩縣不得大于7公頃。
（2）商業及工業用地規模20公頃以上的項目，原則上應采取“整體規劃、分期報地、分期供地”的方式，避免閑置用地、低效用地現象發生。用地規模超過20公頃的項目，應報市政府研究同意。
（3）工業用地應本著節約集約用地原則，嚴格執行《工業項目建設用地控制指標》（國土資發〔2008〕24號）要求，工業用地綠地率不得超過20%，宗地中行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過總用地面積的7%。縣、區政府可以探索采取先出租后出讓、在法定最高年限內實行縮短出讓年期等方式出讓工業用地，有效保障土地得到切實利用。
8.合理確定競買保證金。商業、居住用地競買保證金一般不得低于出讓起始價的50%，出讓起始價總額達到3億元以上的用地，競買保證金不得低于出讓起始價總額的30%，工業用地競買保證金不得低于出讓起始價總額的20%。
9.進一步規范土地出讓繳款期限，受讓人簽訂土地出讓合同之日起一個月內必須繳納出讓價款的50%以上（含宗地競買保證金），余款原則上在簽訂土地出讓合同后6個月內繳清，最長期限不得超過一年。
（1）受讓人繳款比例不足50%的，國土資源管理部門不予發放國有建設用地批準書和土地出讓合同，規劃部門不予核發建設用地規劃許可證。
（2）土地出讓價款征收由國土資源管理部門負責告知財政部門，財政部門負責征收管理。建立土地出讓收入電子信息管理系統，從開具繳款通知、價款繳納、入庫、支出各環節全程管控，實時掌握土地出讓收支管理信息，切實將“收支兩條線”政策落實到位。
（3）對未按照合同約定足額繳納土地價款的，國土資源管理部門不得核發國有建設用地使用證，規劃部門不得核發建設工程規劃許可證；商品房開發用地未取得國有建設用地使用證的，住建部門不得核發商品房預售許可證。
（4）在簽訂土地出讓合同中應明確，無正當理由受讓人不按時支付土地出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰繳納違約金；延期付款超過60日，經催交后仍不能支付土地出讓價款的，出讓人可解除土地出讓合同，依法收回其土地，不予返還保證金。
10.嚴格控制建設項目用地建設周期，建設周期自土地出讓合同約定開工之日起計算。簽訂土地出讓合同時應限定建設周期，一般為2年，但有特殊建設要求的最長不得超過3年。
受讓人未能按照土地出讓合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工或者竣工的，每延期一日，受讓人繳納相當于國有建設用地使用權出讓價款總額1‰的違約金，可按月結算。因受讓人原因造成閑置土地的，要嚴格按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）予以調查、認定和處置。
11.嚴禁在“退二進三”過程中以補繳出讓價款、協議出讓方式將原有工業用地改變用途進行商品住宅項目開發，規劃用途為商業、居住用地的，必須納入政府儲備計劃。
對符合國家產業政策，屬政府鼓勵和優先發展的產業項目，因城市規劃調整等原因將其用地納入城鎮低效用地再開發試點范圍的，應按照產業項目“占一補一”的原則，由縣、區政府優先在本轄區內安排用地，轄區內不能安排的，可提請市政府在市域范圍內安排，其中重新安排的工業產業用地可采取協議出讓方式供應。
12.積極引導、合理開發利用地下空間。
（1）地下空間，是指地表以下的空間，地下空間開發利用具體包括結合地面建筑一并開發建設的地下工程（以下簡稱結建地下空間）和獨立開發建設的地下工程（以下簡稱單建地下空間）。市政道路、公共綠化、公共廣場等已建成的公共用地的地下空間視為單建地下空間。地下空間扣除配建人防工程外的建筑面積，需單獨另計地下容積率的，其計算規則按有關容積率計算規定執行。
（2）結建地下空間與地上土地使用權捆綁一并出讓。單建地下空間可獨立安排以招拍掛方式供應。鼓勵企業利用自有土地建設公共地下停車場，單建公共地下停車場的可以劃撥方式供地，結建地下公共停車場的，出讓時不計收土地出讓價款，但建設后改變用途或出售的需補繳土地使用收益。
（3）單建地下空間使用權出讓參照地上土地使用權出讓規定執行。地下、地上空間建設用地使用權登記按照地下、地上宗地面積和地下、地上空間建筑面積分別分攤計算。
二、加強土地出讓統籌的管理力度
13.控制性詳細規劃是城鄉規劃主管部門出具規劃條件的依據。縣、區規劃部門應嚴格按照《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》等相關法律、法規的要求，組織編制控制性詳細規劃。規劃部門依據批準的控制性詳細規劃向國土資源管理部門出具規劃設計條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未編制控制性詳細規劃的地塊，不允許確定規劃條件。
進一步細化規劃條件，規劃管理部門出具的規劃設計條件應包括地塊位置、使用性質、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、建筑后退控制線等強制性內容，還應包括商住比（商業建筑面積占總開發建筑面積比值的上限）、地下空間容積率，有特殊配建要求的地下人防設施、“一站四室”的設定要求、規模等，居住用途必須明確容積率上、下限，且下限不得低于1.0。
14.科學編制并嚴格執行年度土地供應計劃。縣、區政府及其國土資源管理部門應根據城市規劃，按照“供需平衡、有保有壓”的原則，合理確定當年國有建設用地供應的總量、結構、布局、時序和方式，將供應計劃落實到具體地塊和供地時間。
每年3月底前，年度土地供應計劃經縣、區政府批準并向社會公布。
15.調整土地一級市場供應實施程序，按照集中收儲、統一供應的原則，由土地儲備機構先行收儲后，轉國土資源管理部門統一組織供應。具體程序如下：
（1）在年度供應計劃明確的具體地塊供應時間之前，由各縣、區政府完成宗地的農轉征報批、征地拆遷工作，市、縣土地儲備機構完成宗地的基礎設施配套建設及收儲工作。儲備機構在地塊進行儲備開發過程中可以引入社會資金。在進行國有地上房屋征收補償中由政府征收主管部門負責征收工作，征收主管部門可委托房屋征收實施單位進行具體征收工作，儲備機構負責相關資金的調撥。
（2）縣、區國土資源部門根據供應計劃中明確的供地時序，結合市場形勢，按照“分布科學、投放有序、地價均衡”的原則，按出讓規劃條件編制國有建設用地使用權出讓方案，報縣、區政府審批。中心城區城鄉結合部大洼縣田家鎮土地供應納入市級管理，中心城區（雙臺子區、興隆臺區、田家鎮）土地出讓方案經區、縣政府審核上報市國有土地使用權出讓協調決策機構核準，土地出讓方案經核準后，縣區政府方可實施。
（3）宗地出讓方案經批準后，由國土資源管理部門按程序組織供應，在宗地出讓公告前，土地出讓條件、單價、土地權屬來源、宗地坐標等信息必須向市國土資源管理部門備案后方可進入全市統一的網掛市場。
（4）宗地成交后，競得人必須在10個工作日內與出讓人簽訂土地出讓合同，逾期不簽訂合同的，出讓人可終止土地出讓行為，保證金不予返還。土地出讓合同簽訂3個工作日內，國土資源管理部門將競買保證金轉入財政專戶。宗地所在縣、區政府負責組織按合同約定期限向受讓人交付土地，簽訂交地確認書。
16.進一步規范土地出讓價格確定機制。
（1）出讓起始價格擬定以市場評估價格為基礎，原則上不低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取的相關費用之和（舊城改造項目除外）。房地產項目用地出讓起始價的樓面地價不得低于地塊周邊近期出讓地塊樓面地價及基準樓面地價的80%，工業用地出讓價格不得低于國家最低限價，使用未利用地或國家扶持類產業用地價格參照相關規定執行。
（2）全市各招商部門不得擅自確定招商擬用地價格，招商項目用地意向價格咨詢國土資源管理部門后，報所在縣、區政府國有土地使用權出讓協調決策機構確定，最終通過市場確定出讓價格。嚴禁以拼地價方式進行招商引資。招商部門在招商工作中要充分與國土資源管理部門溝通，結合供地計劃及土地存量情況，采取定點、定向招商的方式，努力高效保障招商項目及時落地，提高土地利用效率。縣、區政府可探索實行預出讓制度，掌握土地市場需求情況，減小招商項目用地隨意性、盲目性。
（3）市國土資源管理部門研究制定中心城區房地產開發用地出讓指導價，統一平衡、調控中心城區，包括中心城區內兩縣，尤其是田家鎮土地出讓價格。
（4）具有引領性作用的商業業態、總部經濟、文化旅游、創意研發、現代服務業用地及以出讓方式供應的政府保障性住房、具備公益性質的醫療衛生、教育及城市基礎設施用地，確定土地出讓起始價可按不低于地塊所在區域基準地價或評估地價的70%確定。其中：具有引領性作用的商業業態、總部經濟、文化旅游、創意研發、現代服務業用地參照商業用途基準地價標準；政府保障性住房和具備公益性質的醫療衛生、教育用地參照居住用途基準地價標準；供暖、供水、能源等基礎設施用地參照工業用途基準地價標準。
（5）地下空間需辦理產權自行經營或銷售的，結建形式的必須將地下空間使用價款納入宗地土地出讓起始價，單建的地下空間使用權以招拍掛方式公開供地。在地下空間土地使用權益價格尚未納入基準地價體系的，測算地下空間使用權益價格暫按：地下容積率小于1的，按評估地上同用途樓面地價的20%測算；容積率大于1小于2的，超出1.0部分按10%測算；地下容積率超過2.0的按2.0計算。
三、健全土地出讓監管機制
17.嚴格執行土地市場和地價的動態監測制度。縣、區國土資源管理部門要將供地結果、土地實際開發利用情況和出讓價格等信息，及時錄入國土資源部土地市場動態監測和監管系統；縣、區國土資源管理部門每年年末，要對全年出讓土地的供應和開發利用情況進行分析和評價，向同級政府和市國土資源管理部門報告，為政府加強土地調控提供決策參考。
18.嚴格執行建設項目竣工驗收制度。建設項目竣工申請驗收時，要將建設項目用地情況、履行土地出讓合同或劃撥決定書規定義務情況，作為建設項目竣工驗收的一項內容。規劃管理部門對項目建設規劃實施情況驗收后，應將竣工驗收確認書及驗收的各項建設指標，對照出讓時的規劃指標實施情況告知國土資源管理部門。無國土資源管理部門的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的，住房和建設管理部門不得通過竣工驗收。
縣、區國土資源管理部門負責牽頭，會同發改、住建、監察、財政、稅收等相關職能部門，對設置準入條件宗地出讓后的開發利用、履約情況進行跟蹤核查和統計，并定期向同級政府匯報。對違反相關準入設定條件進行開發或不能達到相關準入條件約定的，由縣、區政府負責督促整改。
19.切實強化責任追究制度。對在國有土地使用權出讓中涉及公職人員違紀的，移交紀檢監察部門依紀依法進行立案查處；涉嫌犯罪的，及時移交司法機關。加大行政問責力度，對造成嚴重后果和影響的，依法追究有關領導責任。
本意見自公布之日起實施，凡本市其它文件相關內容與本意見不一致的，以本意見為準。
盤錦市人民政府
2014年8月4日
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