《盤錦市全域城鄉(xiāng)公示地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》 政策解讀
《盤錦市全域城鄉(xiāng)公示地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）已經(jīng)市政府2022年12月29日印發(fā)，2023年1月1日實(shí)施。
一、文件背景
（一）法律法規(guī)要求
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》提出：完善城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)的制定與發(fā)布制度，逐步形成與市場(chǎng)價(jià)格掛鉤的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。按照規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)視市場(chǎng)情況更新，更新頻率不得低于每3年一次，每隔6年應(yīng)進(jìn)行一次全面更新。
（二）總體思路
以國(guó)土空間規(guī)劃為引領(lǐng)，在土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新中充分考慮規(guī)劃因素對(duì)土地質(zhì)量提升和價(jià)值顯化的導(dǎo)向作用。
一是以規(guī)劃為基礎(chǔ)結(jié)合管理需要，確定定級(jí)范圍和價(jià)格內(nèi)涵。考慮最新空間規(guī)劃的開發(fā)邊界綜合確定定級(jí)范圍。明確地價(jià)內(nèi)涵為，確定商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)、農(nóng)用地等用途。
二是建立定級(jí)因素體系，科學(xué)劃分土地級(jí)別。以區(qū)域規(guī)劃定位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃定位為基礎(chǔ)，結(jié)合交通設(shè)施、配套設(shè)施、環(huán)境條件資源、產(chǎn)業(yè)特色情況，綜合判定土地級(jí)別。在土地級(jí)別與均質(zhì)區(qū)域基礎(chǔ)上考慮地價(jià)影響因素變化劃定標(biāo)定區(qū)域。
三是測(cè)算各用途收益，確定基準(zhǔn)地價(jià)。以市場(chǎng)交易、經(jīng)營(yíng)收益、成本費(fèi)用等客觀數(shù)據(jù)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，評(píng)估測(cè)算出各用途的平均價(jià)格，結(jié)合實(shí)際情況最終確定基準(zhǔn)地價(jià)。在標(biāo)定區(qū)域的基礎(chǔ)上，選取有代表性的宗地做為標(biāo)準(zhǔn)宗地，并評(píng)估確定標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格。
（三）制定的過程
按照市政府對(duì)全域、全地類城鄉(xiāng)公示地價(jià)開展全面更新評(píng)估的工作部署，2021年12月開始啟動(dòng)評(píng)估工作，通過招標(biāo)確定技術(shù)承擔(dān)單位，經(jīng)專題研究、外業(yè)調(diào)查、內(nèi)業(yè)評(píng)估，與各縣區(qū)人民政府、遼濱經(jīng)開區(qū)管委會(huì)多輪溝通，并征求了市發(fā)改、財(cái)政、住建、商務(wù)、工信、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林濕等部門意見，形成了《標(biāo)準(zhǔn)》審議稿。按照公示地價(jià)實(shí)施程序，《標(biāo)準(zhǔn)》經(jīng)省廳技術(shù)復(fù)核驗(yàn)收通過；按照《自然資源聽證規(guī)定》，面向社會(huì)舉行了聽證；通過了市司法局開展的合法性審查。
二、政策及技術(shù)依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過，2020年1月1日起施行）；
2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第七十二號(hào)，2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂）；
3.《中華人民共和國(guó)民法典》（2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過，自2021年1月1日起施行）；
4.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（中華人民共和國(guó)主席令第四十六號(hào)，2016年7月2日公布，2016年12月1日施行）；
5．《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（2021年7月2日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第743號(hào)第三次修訂，2021年9月1日起施行）；
6．《自然資源聽證規(guī)定》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第22號(hào)）（2004年1月9日國(guó)土資源部令第22號(hào)發(fā)布，2004年5月1日施行，2020年3月20日自然資源部令第6號(hào)修訂）；
7.自然資源部《關(guān)于部署開展2022年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)[2022]13號(hào)）；
8．《土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 21010-2017）（中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)2017年11月01日發(fā)布）；
9.自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》的通知（自然資辦發(fā)﹝2020﹞51號(hào)，2020年11月17日發(fā)布）；
10．《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014 ）（中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2014年7月24日發(fā)布，2014年12月1日實(shí)施）；
11．《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）（中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2014年7月24日發(fā)布，2014年12月1日實(shí)施）；
12.《農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程》(GB/T 28407-2012)(中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2012年6月29日發(fā)布，2012年10月1日實(shí)施)；
13.《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》(GB/T 28405-2012)(中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2012年6月29日發(fā)布，2012年10月1日實(shí)施)；
14．《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 28406-2012)(中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2012年6月29日發(fā)布，2012年10月1日實(shí)施)；
15.《自然資源分等定級(jí)通則》（TD/T 1060-2021）（中華人民共和國(guó)土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，2021年3月2日發(fā)布，2021年6月1日實(shí)施）
16.《自然資源價(jià)格評(píng)估通則》（TD/T 1061-2021）（中華人民共和國(guó)土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，2021年3月2日發(fā)布，2021年6月1日實(shí)施）
17．《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》（TD/T 1052-2017）（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部2017年12月25日發(fā)布，2018年3月1日實(shí)施）；
18.《農(nóng)村集體土地定級(jí)與估價(jià)技術(shù)指南》（T/CREVA 1201-2021）（中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)2021年8月1日發(fā)布并實(shí)施）；
19.遼寧省自然資源廳《關(guān)于印發(fā)遼寧省〈集體農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定技術(shù)要點(diǎn)〉和〈國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定技術(shù)要點(diǎn)〉的通知》（2021年2月3日）。
三、主要內(nèi)容
本《標(biāo)準(zhǔn)》主要包括建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和關(guān)于盤錦市城鄉(xiāng)公示地價(jià)使用有關(guān)問題的說明四個(gè)部分。按照中央關(guān)于集體土地與國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)”的精神，各用途基準(zhǔn)地價(jià)一致。
（一）建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。著重體現(xiàn)與國(guó)土空間規(guī)劃的銜接，土地級(jí)別與地價(jià)突顯“一軸五城”、“一帶雙創(chuàng)”的戰(zhàn)略格局，綜合考慮了推動(dòng)全市地價(jià)上漲因素和抑制地價(jià)因素，劃定商服用地、住宅用地、公服用地一類9個(gè)級(jí)別，工業(yè)用地、公服用地二類8個(gè)級(jí)別。
（二）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。全域農(nóng)用地分3個(gè)土地級(jí)別，分縣區(qū)開展了價(jià)格更新評(píng)估，分別制定了國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)50年期和30年期基準(zhǔn)地價(jià)，集體農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)30年期基準(zhǔn)地價(jià)和經(jīng)營(yíng)權(quán)30年期基準(zhǔn)地價(jià)。集體農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)與國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格實(shí)質(zhì)相同，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值比經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值略高，符合遼寧省《集體農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定技術(shù)要點(diǎn)》。
（三）建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)。根據(jù)自然資源部工作部署開展標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)工作，結(jié)合建設(shè)用地各用途定級(jí)結(jié)果，選擇29宗標(biāo)準(zhǔn)宗地，其中商服10宗、住宅12宗、工業(yè)7宗，商服和住宅主要分布于主城區(qū)，工業(yè)主要分布于各省級(jí)以上工業(yè)園區(qū)。
（四）關(guān)于城鄉(xiāng)公示地價(jià)使用的說明。是對(duì)公示地價(jià)體系應(yīng)用方面的重要補(bǔ)充，明確了各用途土地二級(jí)分類與基準(zhǔn)地價(jià)的銜接體系和地下空間土地使用權(quán)、混合用途土地價(jià)格的計(jì)算方式，規(guī)定了容積率修正方法和參數(shù)、標(biāo)定地價(jià)更新等有關(guān)事宜。
原文：盤政發(fā)〔2022〕19號(hào) 盤錦市人民政府關(guān)于印發(fā)盤錦市全域城鄉(xiāng)公示地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知
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