盤錦市人民政府辦公室關于進一步深化住房制度改革加快培育和發展住房租賃市場的實施意見
盤政辦發〔2017〕94號
各縣、區人民政府，遼東灣新區、遼河口生態經濟區管委會，市政府各部門、各直屬機構：
為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）和《遼寧省人民政府辦公廳關于進一步深化住房制度改革加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（遼政辦發〔2016〕103號）精神，按照市委、市政府工作部署，進一步深化我市住房制度改革，加快培育和發展住房租賃市場，經市政府七屆第67次常務會議討論研究同意，現提出如下實施意見。
一、指導思想
全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會以及中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議、市第七次黨代會精神，認真落實國務院、省政府決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰略布局，牢固樹立和貫徹落實五大發展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，促進我市住房租賃市場健康發展，為我市建設國際化中等發達城市提供有力支撐。
二、工作原則
?。ㄒ唬┱咭I，市場主導。堅持市場主導，加強宏觀調控，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，在國家、省及我市已出臺相關政策的基礎上，結合我市住房租賃市場發展現狀，進一步出臺培育和發展住房租賃市場相關政策，激發市場活力，釋放市場需求。
?。ǘ┙y一領導，屬地負責。市政府負責深化住房制度改革工作的統一領導，各縣區政府、經濟區管委會是深化住房制度改革的責任主體，負責所轄區域培育發展住房租賃市場工作的具體組織實施，并會同相關部門按照全市統一部署，做好政策落實、行政審批、市場監管、房屋管理等工作。
（三）拓寬途徑，擴大需求。堅持因地制宜，鼓勵各縣區、經濟區根據自身經濟社會發展、城市綜合承載能力和房地產市場發展情況，充分發揮主動性和創造性，完善住房租賃市場，鼓勵企業專業化、規?；洜I，創新體制機制，促進房屋租賃產業健康發展。
（四）上下聯動，形成合力。市直相關部門及各縣區、經濟區要進一步明確任務目標、細化工作舉措和進度要求，堅持將深化住房制度改革與完善體制機制相結合，改進服務質量、提高審批效率，形成工作合力，全力推進住房制度改革。
三、工作目標
以滿足新市民住房需求為出發點，到2020年，全市初步建立購租并舉的住房制度；基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場；進一步完善?；?、促公共、可持續的公共租賃住房保障體系；加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應結構，努力實現城鎮居民住有所居的目標。
四、工作內容
?。ㄒ唬┻M一步深化住房制度改革
1.立足住房基本保障，引導住房合理消費，提倡住房先租后買、梯級消費的新理念，支持居民租房居住，滿足多層次住房需求，建立健全購租并舉的住房制度。
2.將符合條件的務工人員和個體工商戶逐步納入公積金繳存范圍，進一步推動個體、私營、混合所有制、外資等非公有制單位建立住房公積金制度。職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自住住房且租住商品住房的，提供本人及配偶名下無房產的證明（租住公租房的，需提供房屋租賃合同和租金繳納證明），可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。住房公積金管理中心要落實政策，簡化辦理手續，支持住房租賃消費。
3.各縣區、經濟區加強公租房動態管理，將符合當地公租房準入條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員等納入公租房保障范圍。積極推行公租房保障貨幣化，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭予以租賃補貼。
（二）培育住房租賃市場經營主體
4.充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規?；?、集約化、專業化水平，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局。
5.鼓勵房地產開發企業、房地產中介機構、物業服務企業以及資產管理公司等各類機構投資者設立住房租賃企業、拓展經營范圍，引進大型外埠綜合型房屋租賃企業進入我市住房租賃市場。從事住房租賃業務的企業，要依法在當地房地產管理部門備案，享受生活服務業相關政策支持。
6.支持房地產開發企業向租售并舉轉型，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務，出租庫存商品住房，或與住房租賃企業合作發展租賃地產。
7.各縣區、經濟區可采取政府購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由住房租賃企業運營管理。機關、企事業單位也可將職工宿舍委托給住房租賃企業運營管理。
8.鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業在銀行間市場發行非金融企業債務融資工具，在證券交易市場發行資產支持證券，推動房地產投資信托基金（REITS）試點建設。
?。ㄈ┰黾幼赓U住房有效供應
9.各縣區、經濟區要科學編制本地區住房建設規劃，將新建租賃住房作為住房供應的新方式，納入住房建設規劃，合理確定租賃住房建設規模，在年度住房建設計劃和土地出讓計劃中予以安排，有序開展租賃住房建設。
10.鼓勵房地產開發企業、住房租賃企業與養老機構及旅游機構開展合作，利用自有房源大力發展養老地產和旅游地產。從事養老地產和旅游地產開發經營的享受融資、稅費、土地、醫療等方面政策支持。
?。?）做好住房租賃市場和養老地產的有序融合。以適老化設計為核心理念著力做好養老地產發展，以居家養老為基礎、機構養老為支撐、社區服務為依托，支持利用規?；赓U房源進入我市養老行業。
?。?）將旅游地產納入旅游資源共同發展。充分依托我市豐富的旅游資源，支持房地產開發企業和住房租賃企業做好旅游地產的開發經營，將旅游、休閑、度假、居住融為一體。在具體產品形式上，可分為產權酒店、休閑公寓、分時度假小區、度假別墅區、商業步行街等模式。
11.允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。
12.允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。
13.個人或機構投資者購買的商品住房，可長期出租給住房租賃企業，實行規?；鲎饨洜I。
（四）規范化管理房屋租賃市場
14.規范中介機構經營管理，凈化中介市場環境。建立房地產中介市場監察長效機制，優化房地產中介市場環境，打擊發布虛假房源、違規收取保證金、超額收取代理費等違規經營行為，逐步引導中介機構規范經營，促進房屋租賃市場規范運行。
15.建立規?；课葜薪槭袌觥＝梃b其他城市先進經驗和做法，建設實行規?；芾淼姆课葜薪榻灰资袌觯诜吭磳徍恕炫瓢l布、審核審批流程設計等方面實施規范化、標準化操作。
16.規范出租人、承租人租賃行為。推廣使用住房租賃合同示范文本，建立房屋租賃合同網上簽約備案制度。規范租賃雙方的權利和義務。出租人要按照相關法律、法規和合同約定履行義務，保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人要按照合同約定使用住房和室內設施，并按時繳納租金。
17.公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，督促指導居民委員會、村民委員會、物業服務企業以及其他管理單位排查安全隱患。各相關部門要按照職責分工，依法查處利用出租住房從事違法經營活動。
18.物業服務企業要支持住房租賃信息采集和租賃服務管理工作。對合法改造房屋用于出租的，要提供相應便利條件；對違規裝修、違規群租等行為，要及時制止并向行政管理部門報告。
?。ㄎ澹┞鋵嵶》孔赓U支持政策
19.落實稅收優惠政策。
對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，在依法登記備案后，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
鼓勵個人依法出租自有住房。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年末前，可按規定享受免征增值稅政策。個人出租住房所得，減半征收個人所得稅，2017年末前，對所繳個人所得稅進行全額補貼，補貼資金由各縣區、經濟區承擔。
住房租賃企業可購買、改造或長期租賃商品住房對外出租經營。住房租賃企業購買普通商品住房的，對繳納契稅進行全額補貼，補貼資金由各縣區、經濟區承擔。
對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率。
對個人承租住房的租金支出，按國家有關規定，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。
20.全面落實居住證制度。非本地戶籍承租人要按照《居住證暫行條例》和《遼寧省實有人口服務管理辦法》等有關規定申領居住證，享受義務教育、就業、醫療、法律援助和其他法律服務等國家規定的基本公共服務。非本地戶籍承租人的隨遷子女參加高考，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉發省教育廳等部門關于進城務工人員隨遷子女在遼寧省參加中考和高考實施方案（試行）的通知》（遼政辦發〔2012〕68號）規定執行。
五、保障措施
（一）落實責任主體。各縣區政府、經濟區管委會對本區域內的住房租賃市場管理負總責，要結合實際研究制定具體管理辦法，加強本地區住房租賃市場管理，建立多部門聯合監管體制，明確職責分工，加快建設住房租賃信息服務與監管平臺，推進部門間信息共享。充分發揮鎮、街道等基層組織作用，設立住房租賃管理服務站，推行“網格化”住房租賃管理服務體系，實現住房租賃管理服務全覆蓋、無死角。
?。ǘ┘訌姸讲榭己?。各縣區、經濟區要根據住房租賃市場實際，出臺住房租賃管理相關辦法，制定工作措施，確保政策有效落實。相關部門要做好對縣區、經濟區政策落實情況的專項督查及考核工作，適時通報督查結果。
（三）做好宣傳引導。各縣區、經濟區及各相關單位要高度重視發展住房租賃市場的宣傳工作，積極采取多種措施，利用廣播、電視、報刊、網絡等媒體做好宣傳引導，營造良好的輿論環境。
盤錦市人民政府辦公室
2017年8月3日
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