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孫奪代表：

　　您提出的《關于我市物業管理可持續發展的意見建議》收悉，現答復如下：

　　一、關于制定新的物業管理條例實施辦法，建立健全配套的法規體系。《遼寧省物業管理條例》2018年2月1日施行后，市住建局立即召開《盤錦市物業管理條例（草案）》起草工作第一次專題會議，落實2018年3月14日市人大常委會立法工作會議精神，安排部署《草案》起草工作。成立起草領導小組，明確職責及任務分工，以項目化工作方式，日歷化工作安排制定起草工作實施方案，聘請《遼寧省物業管理條例》（修訂）專家組，全面負責《草案》起草工作，明確其參與草案的起草—法制審核—市政府常務會議審議—人大常委會一、二、三次審議—省人大常委會審議通過的全過程工作。參考民心網及物業企業管理協會等行業組織關于物業管理存在問題的分析及總結，結合盤錦實際，全面梳理匯總我市物業管理存在問題，形成問題清單，提供給《草案》起草工作專家組。草案廣泛征求各相關部門意見，經市政府法制辦法制審核，上報市政府常務會議審議通過，又提交市人大常委會三次審議，最終經省人大批準后實施。盤錦條例堅持“真管用、可操作”原則，緊密結合盤錦實際，在業主組織建設、商品房交付使用、專業經營單位維修責任界定、相關管理部門職責劃分等方面有新的創設。盤錦條例自2019年5月1日起施行。

　　盤錦條例出臺后，根據條例授權，完成了《條例》施行后的8項配套制度建設和物業管理8個示范文本的制訂工作。8項制度分別是《首次業主大會會議籌備經費暫行管理辦法》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》《物業服務專家庫管理暫行規定》《商品房交付使用管理辦法》《物業服務企業信用信息管理暫行辦法》《物業服務企業考核暫行管理辦法》《承接查驗辦法》《物業服務等級劃分及評分標準》《住宅專項維修資金管理暫行辦法》。8個示范文本分別是：《臨時管理規約》《管理規約》《業主大會和業主委員會指導規則》《業主大會議事規則》《業主委員會工作規則》《業主大會和業主委員會指導文書》《前期物業服務合同》《物業服務合同》，通過制度規范，推動我市房地產開發建設單位、物業企業、業主、業主委員會、物業行政主管部門全部采用物業管理示范文本，全面提高物業服務及管理的規范化水平。

　　在此基礎上，我局又形成了《關于加強我市物業管理工作的實施意見》，此文件是我市2020年物業管理的綱領性文件，在2019年草稿的基礎上，增加物業小區分級標準認定、推進黨建工作在物業管理工作中作用等內容，按照“重強抓”的方式，明確工作任務、責任單位、時間節點以及工作要求形成征求意見稿，正在廣泛征求縣區及相關部門意見。

　　二、關于采取多種舉措，提高物業服務質量和水平。近幾年，我市持續加大物業管理力度，2018年在全市范圍啟動物業管理提升年活動，從健全物業自治組織、提升業主自治能力，做好法規政策宣傳、提升社會認知程度，推行物業標準管理、提升企業標準服務，推進智慧平臺建設、提升物管科技水平，推行信用評價制度、提升政府監管能力，推進物業公開公示、提升企業誠信意識，加強征信體系建設、提升業主繳費意識，出臺盤錦物業條例，提升依法治物水平等八個方面入手提升物業服務質量和水平。2019年按照遼寧省住建廳在全省開展物業管理提升年要求，圍繞“強服務、樹標桿、解難題”的主題，開展了推廣應用“易安居”平臺、推出物業服務標桿項目、開展職業技能大賽四個分項行動，這些措施綜合運用，極大推動了全社會關心支持物業管理的氛圍，提升了企業服務水平，提高了業主認知程度和相關部門重視程度，取得了明顯的社會效果。

　　三、關于增加車位有效供給，規范小區停車管理。對于既有物業管理小區尤其是老舊小區而言，車輛劇增與車位有限矛盾突出，導致小區停車難。從實踐看，主要從以下幾個方面解決：一是公安機關指導業主大會和物業企業在不影響行人和車輛通行、不影響消防安全的前提下，利用住宅區內綠地、廣場或較寬的道路等，劃定停車泊位。住宅區內停車泊位無法提供的，公安機關可在住宅區周邊三、四級道路或空地設立臨時、夜間機動車車輛停車場。鼓勵住宅小區周圍非住宅停車場夜間對外開放。二是公安、交警、綜合執法等部門共同做好小區外道路夜間臨時停放車輛的安全工作，如增設小區路邊監控攝像頭，社區成立夜間巡邏隊等，加強對夜間臨時停車的安全管理。三是綜合執法部門清理拆除小區內各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違法行為，最大限度擴大停車空間。四是政府相關部門加強公共交通建設，完善城市道路標識規范，加強文明行車宣傳教育，借助媒體鼓勵市民乘坐交通工具或非機動車輛，推行共享單車，倡導綠色出行。五是結合老舊小區改造，在改造舊小區配套設施同時改造可利用的場地，最大限度增加停車位。六是鼓勵有條件的住宅小區建設立體化停車設施。七是物業企業主動作為，認真履職，制定車輛管理辦法，合理設置行駛標志標識及行車循環路線，加強秩序維護和交通疏導，加強門崗管理和日常巡邏，實現車輛停放的有序管理。近日市公安部門正就《盤錦市機動車停車管理條例（草案）》征求意見，有望從法律層面進一步規范停車管理。

　　四、關于加強業主委員會組織建設，充分發揮業主委員會的作用。市政府層面非常重視業主自治組織建設，去年今年都把業主委員會成立指標做為民生實事寫進政府工作報告。我們正督導各縣區、經濟區把推進住宅小區業主大會和業主委員會建設，納入轄區社會治理和基層民主管理的總體安排，有計劃、有步驟地組織實施。對符合條件的住宅小區，由街道辦事處或鄉鎮人民政府牽頭，按照“應建盡建”的原則，積極主動推進業主大會、業主委員會組建工作，指導和協助業主大會成立、業主委員會選舉，確保組建工作符合法定程序，并充分發揮業主大會決定停車位使用、共有收益分配等關系業主共同重大利益的作用，提升業主自治意識和能力。按照省條例，對不具備成立業主大會條件的物業管理區域，或者具備成立條件而未成立，且經街道辦事處或者鄉鎮政府指導后仍不能成立的物業管理區域，可以由街道辦事處或者鄉鎮政府指導物業管理區域所在的居（村）民委員會臨時代行業主委員會職責。按照市條例，對不具備成立業主大會條件的；具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能成立的；業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的住宅小區，成立物業管理委員會作為臨時機構，代行業主委員會職責，確保到今年底，住宅小區業主委員會組建率力爭達到100%。

　　五、關于嚴格實行物業綜合驗收制度，防止開發商遺留問題影響后期的物業管理。盤錦條例對此問題作出了明確規定，設定了商品房交付使用核驗制度。規定：新建商品住房交付使用前，建設單位應當向物業所在地區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門申請交付使用核驗，取得《商品住房交付使用條件確認書》后方可交付使用。辦理商品住房交付使用核驗時，應提供下列資料：（一）商品房銷（預）售許可證；（二）遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書；（三）供水、供電、供氣、供熱、通信等開通文件，采取臨時性措施的，提供相關部門的證明文件；（四）項目按照規劃要求需配建的教育、醫療、環衛、人防、物業服務用房及其他商業服務和管理等公共服務配套設施的移交承接手續；公共服務配套設施不能與項目同步建設、同步交付使用的，開發建設單位應當提供可供過渡使用的相應配套設施，并出具書面承諾書（承諾書包含公共服務配套設施交付使用的時間、交付使用時應當達到的標準等內容）；（五）物業管理區域內的道路、綠化工程完成情況的書面報告書；（六）與前期物業服務企業簽訂的前期物業服務合同；（七）法律、法規、規章和政策規定的其他資料。未取得《商品住房交付使用條件確認書》的商品住房，不得交付使用。未取得《商品住房交付使用條件確認書》的建設單位，向買受人交付房屋的，應當承擔相應的法律責任，并承擔自商品住房交付使用之日起至取得《商品住房交付使用條件確認書》期間的物業服務費，并且在法律責任中規定，建設單位將未取得《商品住房交付使用條件確認書》的商品住房交付使用的，由城市管理行政執法部門責令限期補辦手續，并按照每套商品住房銷售額處千分之二以上千分之五以下的罰款，但每套商品住房處罰金額不得超過三萬元。目前，我們正積極推進條例的貫徹落實工作。

　　六、關于創新維修資金使用方式，出臺相關辦法。根據近幾年實際操作中存在的問題，重新梳理維修資金審批流程、修改完善審批表格，變一次公示為三次公示，變行業主管部門公示為誰申請誰公示；改變選擇監理單位、審價單位方式，變申請人自主選擇；現場勘察人員不再介入終審驗收，改為對監理項目進行抽查；增加業主簽字砝碼，并按簽字比例電話核實。推進維修資金專戶系統建設。經過積極溝通努力，新系統（N系統）已于4月25日正式上線，對于目前新老系統并行期間發現的問題，與建行做好對接，繼續完善，為錄入數據做準備。配齊配強系統操作人員，對票據丟失、開據錯誤、開發企業打包繳交無個人名字的情況，按系統查詢-證件確認-填單-簽字-蓋章-歸檔程序處理。研究應急維修辦法。對適用簡易程序的屋面防水等急需維修項目，本著“特事特辦”原則，申請人在完成初期申請手續后，可在局長辦公會議未召開前，以書面形式做出相關內容承諾，即可組織施工。民法典實施后，我們將對業主簽字人數作相應調整。

　　七、關于加大小區執法力度，清理違法建設、破壞公共綠地等行為。物業管理涉及公安、消防、綜合執法、環保、物價、工商等多個部門。由于我市尚未建立統一的領導機構進行綜合協調，致使各部門職責界定不清晰，協調配合不夠順暢，齊抓共管的良好局面還沒有形成，存在推諉、扯皮現象，一些小區內私搭亂建、違章建筑、改變房屋用途、噪音擾民等問題長期得不到有效解決。按照遼寧省條例規定，市、縣物業行政主管部門應當建立物業管理服務投訴受理制度，公布投訴方式，接受業主、業主委員會、物業使用人的投訴，及時答復處理結果。經核查屬實的，縣物業行政主管部門應當向物業服務企業發出整改通知，責令其限期整改。縣城市管理執法、公安、價格、工商、環保、衛生、規劃、園林等部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式，依法處理違法行為；有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理，并答復投訴人。下一步將協調相關部門，推動這項制度落到實處。

　　八、關于支持智慧物業建設，開展互聯網+服務。關于建設智慧社區管理平臺，我們推廣省易安居平臺建設，對接我市智慧城市戰略，用云計算、大數據等技術連接物業、居民、政府、媒體和社區服務提供方，形成“互聯網+服務”一站式解決方案，打造智慧社區。用戶只需關注自己所在小區的微信公眾號，即可享受智能門禁、智能停車場、線上投訴報修、在線通知等高效便捷的物業服務。通過易安居平臺和民心網、市長熱線、網格管理中心等平臺，提供政府監管系統、物業管理系統、業主生活服務系統，實現解決投訴、報修、隨手拍上傳、電梯救援、數據分析、績效考核等功能，及時處理物業管理方面的投訴和報修等問題，從源頭上化解物業矛盾糾紛，暢通群眾投訴解決渠道，年底前各縣區、經濟區物業管理平臺建成率力爭達到100%，保證每個物業小區必須有物業管理智能平臺，有微信公眾號，有易安居平臺，把一系列“跑腿事兒”整合到線上，實現業主可以足不出戶，隨時隨地參與小區建設和管理。

　　九、關于建設社區O2O，完善特色服務優勢。O2O，是Online To Offline的縮寫即在線離線/線上到線下，是指將線下的商務機會與互聯網結合，讓互聯網成為線下交易的平臺。我市幾家較大的物業企業充分利用物聯網、云計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用,為社區居民提供一個安全、舒適、便利的智慧化生活環境，在這一背景下已經對社區“O2O”模式進行探索，取得了一些有益經驗。比如瀚新物業瀚新家生活微信平臺目前關注量達到2萬多人，線上互動日常化，發布信息及時、到位，投訴報修直觀、快速并能得到及時反饋，人工客服配合智能回復給業主良好的溝通體驗；經濟效益顯現，在微信平臺商城可以選購商品以及預約服務，訂單產生既有線下配送或者服務對接。比如天格物業的智能化線上管理模式結合財務系統、客服系統、工程系統、安保系統、環境系統等五大系統，倡導數據重構物業，服務改變未來的思想，運用互聯網思維結合科技手段把小區打造成智慧型社區。再如四季城物業創立的福興生活社區O2O——“服務+體驗+技術”模式，以基礎物業為核心，融合線下業主體驗中心及線上智慧化社區，開展智慧化社區升級、智能前端小程序、全景社區系統平臺、增值業務解決方案，開辦社區超市，實現業主領物業費。

　　以上答復您是否滿意，如有意見，敬請反饋。

　　衷心感謝您對我市物業管理工作的關心和支持，并歡迎您在以后的工作中提出更多的寶貴意見和建議。 

　　盤錦市住房和城鄉建設局

　　2020年4月7日