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尊敬的徐清琛委員：

您好！您在市政協八屆四次會議上提出的《關于規范管理全市居民小區物業費收取金額的提案》收悉。十分感謝您對物業管理工作提出的寶貴意見，經我們認真研究，現就您的建議答復如下：

一、關于政府相關部門制定物業費指導價。為規范物業管理，便于主管部門監管和業主監督，市住建局制定了五級物業服務標準，每一級標準中都包括物業綜合管理服務、房屋共用部位管理、共用設施設備運行維修和養護、公共秩序維護、環境衛生管理、綠化養護管理等6項內容，5個等級服務內容相同但服務標準不同。《物業服務收費管理辦法》規定，物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。《盤錦市物業管理條例》規定，價格行政主管部門負責規范物業服務收費，監督檢查價格公示，查處違規收費等行為。

為深入貫徹《遼寧省物業管理條例》《盤錦市物業管理條例》等法規政策，切實解決當前物業管理工作熱點難點問題，提升物業服務水平和居住品質，市住建局根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《遼寧省物業管理條例》《盤錦市物業管理條例》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等法律法規，結合我市物業管理工作實際，起草制定了《盤錦市關于加強住宅小區物業管理工作的實施意見》，在《實施意見》編制成稿過程中，徐同連副市長多次主持召開專題會議進行研究部署，對內容親自審核把關；起草人員多次深入縣區和企業調研，同時充分征求了相關部門的意見。2020年10月完成《實施意見》初稿；2021年5月18日，《實施意見》通過市司法局合法性審查。目前已上報市政府。

按照《盤錦市關于加強住宅小區物業管理工作的實施意見》由市發改委會同我局出臺前期物業收費政府指導價，對實行政府指導價的住宅小區前期物業服務收費按照五級服務標準實行分級定價，實行菜單式服務，加快建立動態調整、質價相符的收費機制。因此，我們將積極與價格部門溝通，盡快制定物業費指導價。

二、關于政府相關部門對各小區進行審查。2019年開始，我局開展了全市住宅小區物業服務等級標準考核，按照五級標準分級考核，分級排名，并將考核結果在盤錦日報、盤錦市物業網進行公示，將考核結果記入物業企業信用檔案，作為物業企業招投標及物業管理小區達創優標等活動評審的參考依據，取得了較好社會效果。

三、關于業主選擇物業服務標準。在普通市民最為關心的住宅物業方面，我們將住宅物業服務按質量分為一級至五級五個等級，不同等級的物業服務質量在綜合管理服務等6項內容方面有不同的要求。標準的主要作用是參考和評價，簽訂物業服務合同時，企業可以通過選用標準，對照自己所提供的服務數量和水平，業主也可以經過業主大會形成統一意見后，根據標準來選擇自己需要的物業服務，為實現物業“訂單式”服務進行探索。　

四、關于定期對物業服務進行評定。要逐步完善考評機制，加強物業行業考核監管，引入第三方機構，圍繞組織建設、隊伍建設、日常管理、服務質量、社會形象等，對物業服務企業進行等級評定，建立“紅黑榜”制度，讓物業服務企業有動力、有壓力、有活力。為推進我市物業服務企業信用體系建設，規范物業服務企業行為，構建誠信守法的行業環境，市住建局制定了《盤錦市物業服務企業信用信息管理辦法》。辦法規定，推進建立全市物業服務企業信息系統，信用總分值為130分，實行加減分制，按年度評定信用等級。物業服務企業年度內被主管部門公開通報三次以上的，發生重大安全責任事故的，引發重大群眾越級上訪造成惡劣社會影響等情況，信用評價實行一票否決，直接評定為不合格企業。信用等級評定結果主要用于為業主選聘物業服務企業提供參考；作為前期物業管理招標的評標加分條件；作為物業管理項目評先樹優的考評內容；作為出具企業誠信意見的參考依據；作為房地產行政主管部門實施監管工作的重要依據；將在盤錦物業網站、新聞媒體進行公示、公布，并逐步納入全市信用評價運用體系。

五、關于物業服務等級發生變化時業主重新選擇物業服務。在合法合理的基礎上，引入第三方評估機構，客觀真實地對物業管理服務質量和實際應當發生的合理成本費用進行評價，然后按照法律法規的規定，在征求業主意見的基礎上，形成物業服務費用正常調整的機制。通過第三方評估機構，首先對物業服務質量進行評估，再對相應的物業管理服務成本費用進行逐項評估，并做出公平、公正、公開的評價，有利于業主接受。其次，物業管理服務合同中，應當對后續物業服務費用的調整進行約定。第三，在得到了第三方機構的評估意見后，通過合法程序征求業主意見，并且達到法定表決多數同意，不能簡單的一紙公告解決問題。

盤錦市住房和城鄉建設局

2021年6月8日