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各縣、區人民政府，遼東灣新區，遼河口生態經濟區，市政府各部門、各直屬機構：

    經市政府同意，現將市住建委《關于加強住宅區物業管理工作的實施意見》轉發給你們，請認真組織實施。

盤錦市人民政府辦公室     

2015年7月27日       

關于加強住宅區物業管理工作的實施意見

    為進一步加強我市住宅小區物業管理工作，全面提升物業管理水平，根據國務院《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》和有關法律法規，結合我市實際，現提出如下意見：

    一、總體要求

    以“便民、為民、惠民”為宗旨，實施強化政府職責、提升服務品質和完善業主自治等重點工作，促進全市住宅區物業管理實現社會化、市場化、專業化和規范化，力爭經過3—5年的努力，基本理順“條塊結合、以塊為主、屬地管理、多方協同”的綜合管理體制，全行業物業服務企業通過加強自身管理實現服務水平大幅度提高，業主大會和業主委員會依法維護自身合法權益的能力全面增強，為建設和諧盤錦夯實堅實的社會基礎。

    二、完善物業管理體制

    實行屬地管理負責制。各縣（區）、經濟區要對本行政區域內住宅區物業管理工作負總責,按照《關于調整市區城市管理體制下放城市管理權限的意見》（盤政發〔2010〕8號）落實屬地責任。

    明確相關部門職責。市住建委負責全市物業行業管理，市公安、消防、綜合執法、民政、工商、規劃、環保、質監等部門要根據各自職責積極配合各級建設行政主管部門，做好住宅區物業管理的指導和監督工作。市供電、供水、供熱、供氣、通訊、廣電等部門要增強服務意識，提高保障能力。

    三、加強業主大會和業主委員會建設

    完善制度體制建設。各縣（區）、經濟區要將業主大會制度納入社區管理和基層民主建設總體規劃，認真抓好推進落實。街道辦事處和社區要做好對業主大會成立、換屆和業主委員會選舉等工作的具體指導工作，列席業主大會和業主委員會會議，對業主大會和業主委員會履行職責實施必要的監督管理。

    加強業主大會、業主委員會建設。各縣（區）、經濟區建設行政主管部門要突出健全組織、依法自治、激勵約束的工作重點，充分發揮業主主體作用，提高業主自治管理水平。要加強對業主委員會委員的教育培訓，提升委員的綜合素質。住宅區因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會委員人數不足總數二分之一的，物業所在地的社區應當代行業主委員會職責。

    四、強化住宅區物業建管銜接

    嚴把規劃設計關。市規劃建設部門在城市規劃、建設時，要充分考慮住宅工程項目建成后的物業管理問題，從源頭上解決小區停車難、行路難、公共設施不配套等問題。在建設過程中，對已批準的開發建設項目要嚴格執行變更程序，對住宅開發區的詳細規劃和房屋用途應予公示，讓購房者明晰所購房屋環境的規劃情況。

    嚴格招投標制度。新建住宅區選聘前期物業服務企業，成立業主大會、選舉產生業主委員會的住宅區應當以招標方式選聘重新選聘物業服務企業。新建住宅區物業管理要積極促進建設單位與其關聯的物業服務企業盡快實施建管分離，支持優質物業服務企業擴大市場份額，對獲得國家、省市行業主管部門嘉獎的物業服務企業在招投標中予以加分，全力打造公開、公平、公正、優勝劣汰的物業管理市場。業主大會決定重新選聘物業服務企業提供服務的，選聘標準、服務內容和服務價格等均由業主大會確定，業主委員會應當委托物業管理招投標代理機構組織招投標活動。

    強化物業承接查驗管理。新建住宅區物業交付使用前，物業服務企業應當與建設單位共同完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗，出具承接查驗報告并報物業所在地的縣（區）、經濟區建設行政主管部門備案。對于物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，或在物業承接查驗中與建設單位惡意串通、弄虛作假、侵犯業主權益的，該企業除依法依規承擔法律和經濟責任外，其行為還要記入物業服務企業誠信檔案。 

    五、強化住宅區共用設施維修管理

    完善應急維修機制。已建立住宅專項維修資金的商品住宅，其共用部位、共用設施設備保修期滿后，發生屋面嚴重漏雨、墻體嚴重滲漏、上水管線爆裂、排水管線塌陷、電梯存在安全隱患、構筑物或墻皮（房檐）等有脫落危險、消防設施損壞失效等嚴重影響住用和危及業主人身安全等緊急情況的，物業服務企業應當立即組織維修，并可向市住建委申請使用住宅專項維修資金。

    明確舊住宅區房屋維修責任。尚未建立維修資金的老舊住宅區，由街道、社區組織相關產權人續籌。發生房屋急需維修情況時，由街道、社區組織相關業主按比例共同分擔。

    六、依法規范物業服務企業行為

    大力推行市場化收費機制。物業服務收費價格通過招投標競爭機制形成，取消收費許可證制度。物業服務應當以業主多元化需求為導向，以業主滿意為宗旨。提高業主大會競價能力，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭。物業服務企業應當不斷強化品牌意識，實施人才戰略，提升住宅區物業保值增值的核心能力，體現專業價值。

    加強對物業服務企業的監督管理。市住建委要加強對物業服務企業資質的年度審核，將企業信用、招投標、評優等與資質證書審驗結果掛鉤。要大力推行物業管理保險制度，物業服務企業應當購買共用部位、共用設施設備及公眾責任等項保險，以市場化手段降低管理風險。G; S6 G

    加強日常檢查。各縣（區）、經濟區建設行政主管部門和街道辦事處要強化對物業服務企業的監督檢查，定期、不定期的開展市場整頓，堅決依法查處無資質承接物業業務、挪用專項維修資金、不按合同約定提供服務、物業收支情況不公開、收費項目沒有明碼標價、擅自提高收費標準、擅自占用物業共用部位共用設施謀取私利等違法違規行為以及管理亂、服務差、投訴多等物業服務企業違法違規行為。存在上述問題的，應當約談物業服務企業法人或負責人，下發書面整改通知書責令限期改正。對物業服務企業拒不改正或者存在嚴重違法違規行為且社會影響惡劣的，要報請市住建委給予處罰，降低或吊銷其資質證書。   

    規范入住管理。物業服務企業在業主辦理入住手續期間，不得強制業主選擇指定的裝修、運輸、安裝隊伍及電器、建材供應商，向業主收取保證金、管理費、服務費、電梯使用費等要依法依規，不得限制業主合理使用電梯等共用設施設備。物業服務企業存在上述行為的，由所在地的縣（區）、經濟區建設行政主管部門責令整改，對拒不改正的物業服務企業，交由相關執法部門查處。

    七、優化物業管理發展環境

    做好輿論引導工作。全市各級媒體要大力宣傳物業管理法律法規以及發展物業服務業的重大意義。要推出一批管理創新、服務創優的品牌物業服務企業和優秀業主委員會，積極引導物業服務企業遵紀守法、誠信經營，引導業主樹立“我的小區我做主、我的小區我負責、我的小區我受益”的公共意識，依法有序參與物業管理活動，促進物業服務行業可持續發展。

    八、加強老舊住宅區管理

    開展老舊住宅區整治。以創建全國文明城市為目標，大力實施老舊住宅區綜合改造工程，全面改善廣大人民群眾的居住環境。按照屬地管理的原則，由各縣（區）、經濟區政府在三年內完成老舊住宅區的改造任務。

    落實老舊住宅區管理。老舊住宅區經過綜合改造后根據實際情況可實行多種管理方式，具體的管理模式由業主大會決定。凡以招投標方式選聘專業化物業服務企業的，要依照相關規定辦理招標備案手續；凡由社區托管的，由社區牽頭組建物業服務中心；凡聘請物業服務職業經理人管理的，由業主委員會提出擬聘人選，經業主大會表決同意后聘任；凡由業主自行管理的，由業主委員會負責組織和實施相關服務。

    加大老舊住宅區管理扶持力度。各縣（區）、經濟區政府安排公益性崗位要適度向老舊住宅區傾斜，可以根據財力和民生需求出臺扶持老舊住宅區管理的相關政策。老舊住宅區公共路面的機動車停車收費，出租自行車庫、管理用房等共用設施的租金收益，以及利用共用部位取得的廣告收益，應當納入管理單位的專項經費，以補充服務費用短缺。

    九、加強考核評比

    建立和完善考核體系。市住建委要建立和完善對全市物業管理工作的考評制度，定期對各縣（區）、經濟區建設行政主管部門辦理物業投訴案件等情況進行考核，每半年通報一次考核結果。各縣（區）、經濟區政府要將住宅區物業管理工作納入機關事業單位目標管理體系，建立以街道辦事處和社區為主要對象的目標考核機制。