盤錦市人民政府關于推進2017年房地產去庫存工作的實施意見
盤政發〔2017〕6號
各縣、區人民政府，遼東灣新區、遼河口生態經濟區管委會，市政府各部門、各直屬機構：
為貫徹落實《國務院關于批轉住房城鄉建設部化解房地產庫存工作方案的通知》(國發〔2016〕50號)和《遼寧省人民政府關于印發遼寧省加快房地產去庫存工作方案的通知》（遼政發〔2016〕83號）精神，推進全市供給側結構性改革，有效化解房地產庫存，確保房地產業平穩健康發展，經市政府七屆第60次常務會議討論研究決定，現就我市推進2017年房地產去庫存工作提出如下意見。
一、指導思想
以黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會及市第七次黨代會精神為指導，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰略布局，全面落實國家、省及市決策部署，以建設國際化中等發達城市為奮斗目標，牢固樹立和貫徹落實五大發展理念，適應房地產業發展新常態，加強供給側結構性改革，擴大房地產有效需求,消化庫存,穩定房地產市場，確保房地產業平穩健康發展。
二、工作原則
（一）政策引領，釋放潛力。在國家、省及市已經出臺的相關政策基礎上，結合市場形勢，進一步出臺刺激消化房地產庫存的相關政策，激發市場活力，釋放市場需求。
（二）消化存量，嚴控增量。以棚改貨幣化安置、城鎮化以及加快發展服務業為主要契機，拉動住房消費，開辟新需求，消化市場庫存。在維持住房合理供應、保障市場正常剛性及改善性需求基礎上，合理控制住宅供給。
（三）拓寬途徑，擴大需求。強化創新驅動，完善住房租賃市場，大力發展服務業，推動企業兼并重組，鼓勵企業專業化、規模化經營，促進房地產業健康發展。
（四）上下聯動，形成合力。市直相關部門及縣區、經濟區要進一步明確任務目標、細化工作舉措和進度要求，堅持將化解房地產庫存與完善體制機制相結合，改進服務質量，提高審批效率，形成工作合力，逐步建立保障房地產市場平穩運行的長效機制。
三、工作目標
2017年末，將全市商品房庫存消化到合理水平，去化周期控制在12—18個月內。
全市要完成商品房銷售面積278.9萬平方米，同比增長10%。各縣區、經濟區同比增長10%，分別為：
盤山縣要完成商品房銷售面積18.7萬平方米；
雙臺子區要完成商品房銷售面積44萬平方米；
興隆臺區要完成商品房銷售面積101.1萬平方米；
大洼區要完成商品房銷售面積81.7萬平方米；
遼東灣新區要完成商品房銷售面積33.4萬平方米。
四、工作措施
深入貫徹落實國家、省及市出臺的去庫存政策措施，推進供給側結構性改革，化解房地產庫存，確保全市房地產業平穩健康發展。
（一）加大棚改貨幣化安置力度。推行創新型棚改貨幣化安置，通過組織棚戶區居民自主購買、政府購買存量房源等方式改善住房條件，消化庫存，確保創新型貨幣化安置率達到100%。鼓勵、引導、支持開發企業針對棚改居民需要，進行“量身打造”，采取對庫存樓房進行適當套型調整、內部改建，提高物業管理水平及相應降價讓利等措施，滿足棚改貨幣化安置居民差異化住房需求，做好棚改拆遷安置和消化存量商品住房銜接。（各縣區政府，市住建委、市財政局、市建投公司按職責分工負責）
（二）鼓勵農民進城購房置業。結合我市實際，進一步健全和完善戶籍管理、轉移就業、義務教育、社會保障轉移等相關配套政策，鼓勵有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口進城購房落戶，保障其子女享有就近接受義務教育等基本公共服務，推動居住證持有人享有與當地戶籍同等住房保障權利，將符合條件的農業轉移人口和居住證持有人納入當地住房保障范圍。
逐步推進存量農業轉移人口市民化。鼓勵房地產企業、商業銀行給予購房折扣和貸款優惠，發揮好“農民安家貸”支持作用，釋放進城務工人員等群體購房需求；要保障農民在農村原有權益，消除其后顧之憂。
繼續探索農民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，在大洼區推進國有農場職工住房及用地使用權轉讓試點，適當時機在全市推廣，在試點范圍內鼓勵農民用自有住房按等價原則置換開發企業存量房，鼓勵開發商對農民宅基地進行復耕，政府以建設用地進行置換，由開發企業建設新農村。（各縣區政府、經濟區管委會，市發改委、市公安局、市教育局、市人社局、市人民銀行、市住建委按職責分工負責）
（三）積極培育發展住房租賃市場。貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）精神，進一步深化住房制度改革，培育住房租賃市場經營主體，增加租賃住房有效供應，推動住房租賃市場健康發展。初步建立購租并舉的住房制度，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。進一步完善保基本、促公共、可持續的公共租賃住房保障體系。加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應結構，努力實現城鎮居民住有所居的目標。
落實稅收優惠政策，對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，在依法登記備案后，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。鼓勵個人依法出租自有住房。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年末前可按規定享受免征增值稅政策。個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。
積極做好公租房分配入住。各縣區、經濟區要加強公租房動態管理，將符合當地公租房準入條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員納入公租房保障范圍。積極推行公租房保障貨幣化，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭予以租賃補貼。（各縣區政府、經濟區管委會，市國稅局、市地稅局、市國土資源局、市住建委按職責分工負責）
（四）支持居民自住和改善性購房需求。加大棚戶區改造力度，積極推進城市危房和老舊小區改造。鼓勵高等院校、科研院所通過發放住房補貼或購買、租賃商品房等方式，解決引進人才住房問題。繼續落實住房貨幣化補貼政策，享受住房貨幣化補貼政策的職工，購買新建商品住房，經本人申請，可提前領取住房貨幣化補貼資金。
出臺購房階段性激勵政策，通過舉辦房交會、搭建商品房銷售平臺、鼓勵居民賣舊買新、鼓勵開發商讓利促銷等手段，促進房地產銷售，刺激市場剛性及改善性購房需求。落實契稅補貼政策，對新建商品住宅及二手住宅交易繳納的契稅全額補貼，對新建非住宅交易繳納的契稅按50%予以補貼，補貼資金由縣區、經濟區財政承擔（補貼政策截止2017年12月31日）。
嚴格落實國家、省、市已出臺的居民房地產交易環節的各項稅收優惠政策，規范銀行涉房地產金融服務流程，降低服務收費標準。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
進一步完善二手房交易市場體系，強化二手房交易資金安全監管，推行二手房交易失信懲戒制度，活躍二手房交易市場，帶動新建商品房梯次銷售。（各縣區政府、經濟區管委會，市國稅局、市地稅局、市財政局、市住房公積金管理中心、市人民銀行、盤錦銀監分局、市住建委按職責分工負責）
（五）合理控制土地供應量。根據住房庫存量和市場供求變化情況，做到住房土地供應量與住房庫存量掛鉤，庫存量在消化到合理水平前不新增土地供應量；做到住房新開工量與住房銷售量掛鉤，年度新開工量控制在上年度銷售量50%以內。允許開發企業根據市場情況對已供應、未開發的房地產開發用地申請轉換用途或調整商住比例。引導企業將未開發用地轉為國家支持的新興產業項目建設用地。（各縣區政府、經濟區管委會，市國土資源局、市規劃局按職責分工負責）
（六）優化住房供應結構。提升住房建設規劃指導和約束住房供應及住宅用地供應的重要地位，建立規劃定期評估和動態調整機制，合理引導住房消費。依據住房現狀調查、需求預測及在建、在售住房規模等，立足經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件，結合城鎮化進程，編制住房建設規劃，統籌安排住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度，合理確定商品住房和保障性住房供應比例。
嚴控住房庫存增量。嚴格商品房預售管理，對2017年后審批的房地產新建項目，商品房預售許可中施工形象進度申辦條件由原單棟樓10層以下封頂、15層以上達到規劃層高2/3以上提高到單棟樓全部封頂，外立面工程完工，門窗安裝完畢。對2017年后審批的房地產新建項目，抵押房地產不得用于預售，開發企業申請辦理預售許可，其申請房屋及所占土地不得抵押，已抵押的，在辦理商品房預售許可前應注銷抵押權登記，同時開發企業在取得商品房預售許可證后，按照預售許可內容對外銷售，不得將已辦理商品房預售許可的房屋用于抵押融資；金融機構不得接受開發企業用已辦理預售許可的房屋作為抵押物。在規劃條件許可前提下，適度允許庫存房地產項目調整房屋用途、套型結構。在滿足基礎設施和公共服務配套前提下，支持房地產開發企業將符合條件的庫存整棟商品樓改造為孵化器、創客空間、電子商務企業等用房；將庫存非住宅類商品房轉為研發辦公生產性服務業、旅游、養老、文化等專項地產，并享受國家和省有關優惠政策。對已取得土地使用證和辦理規劃許可但尚未開工房地產項目，在不突破規劃條件的前提下，允許建設單位根據市場需要調整建設工程設計方案并辦理相關手續。
鼓勵和支持綠色環保、節能低碳地產項目建設，推進國家康居示范工程建設和A級住宅性能認定，鼓勵和推廣新建商品住房全裝修，全面實行住宅工程質量分戶驗收，提高宜居環境建設水平。（各縣區政府、經濟區管委會，市規劃局、市國土資源局、市人民銀行、盤錦銀監分局、市環保局、市商務局、市住建委按職責分工負責）
（七）大力發展樓宇經濟。貫徹落實《盤錦市人民政府關于印發盤錦市樓宇經濟發展六年行動計劃(2015年—2020年)的通知》（盤政發〔2015〕11號）精神，切實提高審批效率，引導企業對現有閑置樓宇根據實際需要進行升級改造，完善相應功能，推進樓宇經濟發展，做好“大眾創業、萬眾創新”基礎性工作。到2017年末，力爭發展樓宇經濟面積80萬平方米。各縣區、經濟區要緊密結合實際，從業態提升、物業管理、樓宇改造、知名企業引進、公共服務平臺建設、招商引資等方面制定政策，予以支持和引導。（各縣區政府、經濟區管委會，市商務局按職責分工負責）
（八）吸引外來人口置業創業。各縣區、經濟區要大力發展產業集群、加快培育小巨人企業，吸引創新創業人才和產業工人置業創業，加速周邊省市外來人口集聚。結合《盤錦市人民政府關于印發推進人才集聚若干政策（試行）的通知》（盤政發〔2015〕48號）精神，落實好對創業者、小巨人企業領頭者和創業團隊、經營管理人才、科技人才、新就業職工等特殊人才的住房激勵政策，通過購房補助、團購以及配套保障性住房等措施，增加有效住房需求，加快商品房庫存消化速度。（各縣區政府、經濟區管委會，市發改委、市人社局、市科技局、市住建委按職責分工負責）
（九）加大住房公積金支持力度。擴大住房公積金覆蓋面，進一步推進非公企業建立住房公積金制度。發揮住房公積金制度優勢，突出互助作用，加強對住房消費的金融支持，支持繳存職工改善住房條件。落實住房公積金差別化貸款政策，合理放寬公積金使用條件，減少審批環節，縮短辦理貸款周期。推進住房公積金異地個人住房貸款，將住房公積金使用方向調整到主要用于貸款購房，提高住房公積金購房貸款和提取使用率。繳存職工的直系親屬可以作為共同還款人，相互使用住房公積金用于購房。把符合條件的務工人員和個體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍，支持務工人員貸款購房。注重強化住房公積金風險防范和規范運行，確保安全管理和有效使用，推進住房公積金制度持續健康發展。（各縣區政府、經濟區管委會，市國土資源局、市人社局、市住房公積金管理中心、市人民銀行、盤錦銀監分局按職責分工負責）
（十）鼓勵房地產企業降價促銷、并購重組。支持全國性房地產開發企業與地方企業開展項目重組，提高產業集中度。引導房地產企業產品創新、開發模式創新、營銷創新、服務創新。嚴格貫徹執行中央和省出臺的各項涉房稅收優惠政策，確保各項稅收優惠政策落實到位，開發項目位于城區及郊區的房地產企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率為10%；開發項目位于其他地區的，房地產企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率為5%。非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率調整至2%，普通住宅土地增值稅預征率調整至1.5%。對房地產企業經批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮土地使用稅。全面清理整頓房地產開發項目全過程不合理審批和收費，加大房地產開發過程中電力、供水、供暖等配套設施市場化改革力度，推動房地產企業“降成本”，減輕企業負擔。積極引導房地產開發企業規范經營，依法查處企業不正當經營行為。鼓勵開發企業根據市場需求，進一步提升樓盤品質，并做好降價促銷，特別是做好“尾盤”降價促銷工作。（各縣區政府、經濟區管委會，市國稅局、市地稅局、市財政局、市住建委按職責分工負責）
（十一）完善交通和公共服務設施。加快推進新城新區基礎設施建設、公共服務配套設施建設和城際交通網絡建設。推進城市內部區域公共交通的互聯互通，鼓勵民間資本投資停車設施建設，對現有停車資源進行優化配置和合理利用，加強城市停車管理。在庫存商品房規模較大、庫存項目相對集中的區域內，加快交通、學校、醫院、商業等服務設施配套建設，提高交通可達性和生活便利性。對由于水、電、氣、暖等市政設施不全導致的庫存，要加大投入，盡快完成配套，改善居住環境；對由于公共服務滯后導致的庫存，要引入優質教育、醫療等資源，提升公共服務水平，增強購房的吸引力。（各縣區政府、經濟區管委會，市規劃局、市住建委按職責分工負責）
（十二）加強正確輿論引導促進理性消費。各新聞媒體要客觀、正面報道當前房地產市場形勢。加強信息服務，引導房地產企業定期公布房源信息，為房地產去庫存工作營造良好的輿論氛圍，提振市民和開發企業信心，解除消費者“持幣待購”的觀望心理。（各縣區政府、經濟區管理委員會，市住建委按職責分工負責）
五、工作要求
（一）明確責任，加強領導
去庫存是當前重要的住房政策目標，通過有效措施積極化解商品房庫存，對促進房地產業平穩健康發展，維持社會穩定具有重要意義。各縣區政府、經濟區管委會是商品房去庫存工作的第一責任主體，縣區、經濟區主要領導是商品房去庫存工作的第一責任人。各縣區政府、經濟區管委會及相關部門要加強領導，落實責任，密切協作，建立協調、督查、匯報等工作機制，發揮政策合力作用，全力推進商品房銷售，確保房地產市場平穩健康發展。
（二）突出重點，嚴把時限
抓住銷售面積這一主要指標，將指標落實到具體項目上，逐項落實責任單位和責任人，重點抓好棚改新型貨幣化安置和城鎮化工作，全力推進商品房去庫存。以“月”為時間節點，明確推進進度，制定每個節點的銷售任務指標，確保按時完成任務。
（三）分類調控，科學規劃
各縣區、經濟區要做好房地產市場監測預警和分析研判研究，結合自身實際進一步制定針對住宅、商業地產去庫存的具體措施和優惠政策，實行分類指導。住宅類商品房去化周期超過18個月的地區，要明確工作目標，嚴控商品房增量，消化商品房存量。住宅類商品房去化周期低于12個月的地區，要密切關注房價變化，及時公布供地數量和時序，適度增加住房及用地供應，提高中小戶型、中低價位普通商品住房供應比例，加大公租房保障力度。
（四）做好統計，確保實效
做好項目統計入庫工作，具備條件的項目要及時入庫。同時，各縣區、經濟區相關部門要深入企業，做好對接、指導、培訓等工作，確保銷售數據上報及時準確。
（五）嚴格考核，強化監督
嚴格績效考核，加強監督檢查。定期對各縣區、經濟區商品房去庫存進度進行通報、排名，重點監督推進棚改新型貨幣化安置等措施落實情況，確保實現房地產去庫存工作目標。
盤錦市人民政府
2017年3月22日
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