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　　盤住建復〔2018〕8號                                         簽發人：史偉

　　關于市人大八屆一次會議110號建議的答復

尊敬的張忱代表：

　　您好！您在市人大八屆一次會議上《關于規范小區物業管理的建議》收悉。十分感謝您對物業管理工作的關注，經我們認真研究，現就您的建議答復如下：

　　一、對于居民小區工程建設遺留問題，《遼寧省物業管理條例》第十五條規定，新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備及相關管線，應當符合國家技術標準和技術規范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加；驗收合格后，建設單位應當將專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位維護管理，專業經營單位應當接收。第四十四條規定，新建物業的配套建筑及設施設備經建設行政主管部門竣工綜合驗收合格后，建設單位方可向物業買受人辦理物業交付手續。將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業服務費用。第七十四條建設單位應當按照國家規定的物業保修范圍和保修期限，承擔保修責任。物業服務企業對業主專有部分和共用部位、共用設施設備保修期內出現的質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。下一步就是貫徹落實，并結合《盤錦市物業管理條例》的修訂進一步完善細化，使之更具有可操作性，最大限度減少開發建設遺留問題對物業管理的影響和制約，努力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

　　二、對于小區物業管理工作的管理和監督，《遼寧省物業管理條例》第四十一條規定，建設單位應當按照國家有關規定選聘前期物業服務企業，并接受縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的監督。第四十五條規定，新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未經承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。第四十六條規定，物業服務企業應當自新建物業交接后三十日內，持相關文件向縣物業行政主管部門辦理備案。第六十條規定，市、縣物業行政主管部門應當建立物業管理服務投訴受理制度，公布投訴方式，接受業主、業主委員會、物業使用人的投訴，及時答復處理結果。經核查屬實的，縣物業行政主管部門應當向物業服務企業發出整改通知，責令其限期整改。縣城市管理執法、公安、價格、工商、環保、衛生、規劃、園林等部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式，依法處理違法行為；有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理，并答復投訴人。第六十四條規定，實行物業管理協調會議制度。物業管理協調會議應當由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集，物業行政主管部門、公安派出所、司法所、居（村）民委員會、物業服務企業等單位以及業主委員會或者業主代表參加。第六十三條規定，物業行政主管部門應當建立物業服務企業服務標準與質量考核和信用評價體系，定期組織對其進行考核，聽取業主、業主委員會和居（村）民委員會的評價意見，并將考核結果向社會公布。我們已制定縣區物業管理考核辦法，通過一系列具體指標加強對縣區物業管理工作的考核，同時通過易安居平臺和民心網、市長熱線、網格管理中心等平臺，提供政府監管系統、物業管理系統、業主生活服務系統，實現解決投訴、報修、隨手拍上傳、電梯救援、數據分析、績效考核等功能，及時處理物業管理方面的投訴和報修等問題，從源頭上化解物業矛盾糾紛，暢通群眾投訴解決渠道，不斷提高全市物業管理水平。

　　三、對于強化對物業管理工作的指導，市政府提出今年作為物業管理服務提升年，努力實現三個100%，其中之一就是成立業主大會、業主委員會率達到100%。結合盤錦物業管理條例征求意見，分別召開各縣區業主委員會座談會，充分收集掌握業主委員會建設中存在的問題，印發了業主大會、業主委員會操作流程，指導縣區推進業主委員會建設。鼓勵有條件的縣區成立物業協會，目前大洼區成立有物業協會。遼寧省今年內要出臺物業服務收費指導標準和物業服務合同示范文本，我市將參照執行。

　　四、對于健全物業管理體制機制，《盤錦市人民政府關于進一步加強物業管理工作的實施意見》提出，要以提高物業管理水平和服務質量為目標，按照建立健全市政府決策、縣區政府負責、街道具體實施、社區配合落實的新型城市管理體制總體要求，切實加強體制機制建設，完善以縣區為責任主體的物業管理體制，充分發揮縣區政府、街道辦事處和社區居委會在物業管理中的作用，構建“條塊結合、屬地管理、行業監督”的物業管理制度框架，明確職責分工，全面依法推進，嚴格績效考核，實現物業管理工作的良性發展。依托遼寧省物業信用信息平臺，建立全市物業企業信用檔案，確保我市物業管理各項基本情況一清二楚，為高水平物業管理打下良好基礎。

　　五、對于深化物業管理法規宣教，重點圍繞《遼寧省物業管理條例》出臺的背景、出臺《條例》的意義、《條例》具體條款內容和《條例》解讀；物業行政主管部門、物業服務企業、業主和物業使用人宣傳貫徹《條例》的好的做法和經驗以及群眾關心、社會關注的熱點難點問題等內容開展宣傳活動。按照“政府主導、協會組織、企業參與、全社會發動”的原則，采取海報漫畫宣傳、網上答題、行業競賽、傳統（新）媒體宣傳、業務培訓等多種方式，廣泛開展《條例》及相關法律法規宣傳活動。與盤錦日報加強合作，重點宣傳物業管理服務提升年各項活動推進情況，印刷宣傳畫冊，參加全省物業管理技能大賽，企業利用小區Led電子屏、業主微信平臺(或QQ群)等宣傳載體，努力擴大宣傳覆蓋面。

　　六、對于規范物業管理服務行為，我們從物業管理標準化建設入手，在充分借鑒國家標準37項、地方標準5項的基礎上，緊密結合我市實際，召開十幾次專題座談會，廣泛征集縣區、企業意見，反復修改完善，形成了我市物業管理標準規范。主要包括3個方面內容：一是物業服務標準，分為5個等級，每一級標準中都包括物業綜合管理服務，房屋共用部位管理，共用設施設備運行、維修和養護，公共秩序維護，環境衛生管理，綠化養護管理等6項內容，5個等級服務內容相同但服務標準不同。二是配套標準，包括物業企業信用信息標準、物業管理公開公示標準、業主大會和業主委員會建設標準，保證體系的完整性。三是物業企業管理制度標準和工作流程，有力促進企業從傳統管理向規范管理轉變，形成系統的管理鏈，提高服務水平。召開縣區會議，所有企業發放標準匯編，有計劃、有步驟組織實施企業開展標準化管理，先試點運行積累經驗，實現標準落地。同時對體系運行和工作實施進行跟進，不斷總結經驗，推廣先進做法，樹立標準化典型企業，確保2018年底前行標準化管理小區達到40%。年底前要求所有物業小區實行公開公示，100%完成“一箱三欄”（物業企業服務意見箱、政策法規宣傳欄、管理規約公開欄、小區事務公開欄）設施建設和相關內容公開公示。

　　七、對于落實專項維修資金收繳，一是確保全額歸集，商品住宅、非住宅的業主在辦理房屋入住手續時，要求開發企業指導業主到市住建委維修資金專戶繳納維修資金，憑維修資金繳交發票到開發企業辦理入住手續，領取房屋鑰匙。二是確?？茖W管理，委托建設銀行承辦維修資金管理的金融服務業務，提供維修資金繳存帳戶設立、繳存、支取和結算服務，對維修資金存款賬戶資金進行運作。三是規范使用。制定維修資金審批流程，嚴格履行現場勘查、物業辦研究、住建委分管主任立會、會議紀要明確、業主簽字、公示、過程監督、工程監理、竣工驗收、決算審核環節。委托有資質的造價公司審核決算，根據審核定案值撥款。同時，堅持特事特辦、急事急辦的原則，優先審批電梯、消防、防水及外墻滲水、外墻面脫落、下水管道堵塞等安全應急事項，嚴格為業主把關、負責。

　　八、對于推進老舊住宅小區國有物業公司管理，按照全市民生工程計劃，全市實施了棄管小區改造工程，市政府印發了《盤錦市2018年棄管小區綜合整治實施方案》，力爭今年年底前棄管小區全部改造完成并實現物業管理全覆蓋。按照堅持“市場主體、政府參與、規模經營、全面推進”的原則，積極組織國有物業企業參與棄管小區物業管理。截至目前，大洼區國晟物業公司已接管13個小區201棟住宅樓，實行簡單的衛生保潔、維修保養、秩序維護等基本物業服務，收費標準0.6元/月?平方米。興隆臺區遼河物業公司已接管42個小區645棟樓，正與業主委員會和社區研究簽訂物業服務協議，已與2個小區簽訂合同，收費0.8元/月?平方米，興隆臺區同城物業公司已接管鶴鄉小區、鶴鳴小區，已實施基本物業管理服務，但收費率較低。市政集團所屬寶惠物業公司已開始著手接管華錦集團實行“三供一業”改造小區，正在有序推進。

　　以上答復您是否滿意，如有意見，敬請反饋。

　　衷心感謝您對我市物業管理工作的關心和支持，并歡迎您在以后的工作中提出更多的寶貴意見和建議。

　　此答復。

　　盤錦市住房和城鄉建設委員會

　　2018年5月13日