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各縣、區人民政府，遼東灣新區、遼河口生態經濟區管委會，市政府各部門、各直屬機構：

　　經市政府同意，現將市住建委《關于棄管居民住宅小區綜合整治的實施意見》轉發給你們，請認真貫徹執行。
 

　　盤錦市人民政府辦公室   

　　2017年8月28日      

關于棄管居民住宅小區綜合整治的實施意見

市住建委

　　為進一步貫徹落實《中共盤錦市委辦公室盤錦市人民政府辦公室關于印發〈盤錦市推進重點領域標準化工作的實施意見〉的通知》（盤委辦改發〔2017〕1號）和《盤錦市人民政府辦公室轉發市住建委關于進一步加強物業管理工作實施意見的通知》（盤政辦發〔2016〕180號）精神，加快棄管居民住宅小區整治改造，進一步提高人民群眾幸福指數，制定本意見。

　　一、指導思想

　　以黨的十八大精神為統領，深入貫徹落實市第七次黨代會精神，以提高人居環境質量為目標，以完善居民住宅小區建筑功能和配套設施、推進物業管理標準化建設為重點，大力實施棄管住宅區綜合整治工程，徹底解決城區棄管居民住宅小區“臟亂差”問題，加快“棄管”向“物管”轉變進程，全面改善人民群眾生活居住環境，為建設國際化中等發達城市奠定堅實基礎。

　　二、工作原則

　　（一）政府主導，標本兼治。落實政府主體責任，完善工作機制，增強責任感和緊迫感，結合轄區實際情況制定棄管居民住宅小區整治方案，在先期投入、完善設施功能基礎上，全面推進棄管居民住宅小區物業管理工作，確保做到標本兼治。

　　（二）統一領導，屬地負責。市政府負責全市棄管居民住宅小區整治工作的統一領導，各縣區政府、經濟區管委會是整治和管理的責任主體，負責所轄區域棄管居民住宅小區整治工作的具體組織實施，并會同相關部門按照全市統一部署，做好資金籌措、建設施工、“棄管”轉“物管”等工作。

　　（三）科學規劃，務實計劃。按照市政府統一部署，各縣區、經濟區要結合本地實際，統籌編制轄區棄管居民住宅小區整治規劃。改造過程中，要務實計劃，做到因地制宜、突出重點，量力而行、盡力而為，確保完成工作目標。

　　（四）上下聯動，形成合力。市直相關部門及各縣區、經濟區要進一步明確任務目標、細化工作舉措和進度要求，堅持將棄管居民住宅小區整治與推進物業管理相結合，形成工作合力，提升居民住宅小區管理水平，提高人民群眾幸福指數。

　　三、工作目標和任務

　　利用一年時間，全面完成2056棟棄管樓整治任務（雙臺子區948棟、454萬平方米，分布在22個片區；興隆臺區755棟、175萬平方米，分布在36個片區；大洼區353棟、162萬平方米，分布在11個社區）。其中，2017年10月末前，完成1330棟棄管樓宇整治任務（雙臺子區完成整治任務的1/2，即474棟、227萬平方米；興隆臺區至少完成全部整治任務的2/3，即503棟、117萬平方米，力爭年內完成全部整治任務；大洼區整治任務全部完成，即353棟、162萬平方米）。經過整治，確保棄管樓宇及其配套設施得到全面維修養護，基礎設施配套齊全，功能完善，環境持續改善。其中能夠封閉管理的居民住宅小區實行封閉管理，不能封閉管理的小區實行24小時保安巡邏制度，在此基礎上物業管理率達到100%。

　　（一）加大力度，全面實施棄管居民住宅小區整治改造工作。在先期排查基礎上，認真制定整治工作方案，明確棄管居民住宅小區改造內容和標準。主要做好以下幾項工程：

　　1.房屋修繕工程。

　　維修內容：維修漏雨屋面，維修和粉刷老舊樓房外墻及樓道墻面；維修或更換樓宇防盜門、樓道窗。

　　建設標準：屋面防水維修和改造經驗收后保證5年以上不滲漏，樓面根據城市風格和規劃要求粉刷如新，樓道全部粉刷如新；確保樓宇防盜門對講暢通、樓道窗更換為塑鋼窗。

　　2.基礎設施改造工程。

　　改造內容：維護和更新改造喪失功能的雨污排水管網、檢查井、污水井及化糞池；維護和更新改造破損的人行道、機動車道和路牙石；修復和安裝樓道燈、庭院燈；維護和改造破損的居民住宅小區圍欄墻；“黑線”要落地。

　　建設標準：各類井蓋完好，管道通暢，無堵塞外溢，無露天排水溝渠；路面硬化、平坦，邊石整齊，排水暢通；照明燈完好、無缺失；建設通透式圍墻，確保封閉；各類“黑線”全部移入地下。

　　3.居住環境改善工程。

　　建設內容：清理整治公共綠地，補栽花草樹木；對停車位進行畫線，保證車輛有序停放；安裝必要的監控設施；根據實際情況，對能封閉的居民住宅小區進行封閉，并建設物業服務用房。

　　建設標準：無裸露地面，綠地無侵占和踐踏；車輛管理有序，按規定位置停放；監控設施運轉正常，使用完好；物業服務用房具備使用條件，實行24小時保安巡邏制度。

　　（二）鞏固整治成果，全面推進棄管居民住宅小區物業管理工作。各縣區、經濟區要根據實際情況制定“棄管”轉“物管”工作計劃和具體措施。要在先期投入、完善居民住宅小區設施功能基礎上，按照“市場主體、政府參與、規模經營、全面推進”原則，組織國有物業企業積極參與棄管居民住宅小區物業管理，真正讓群眾享受我市建設國際化中等發達城市的成果。按照物業管理標準化5級服務標準，逐步開展房屋共用部位管理，共用設施設備運行、維修和養護，公共秩序維護，環境衛生管理，綠化養護管理等服務。對暫時不能進行物業管理的棄管樓宇，各縣區、經濟區要先行將監控、照明、衛生保潔、安全巡查等基礎設施設備進行完善后，暫由街道、社區安排相關單位和人員實施管理或居民自治自理，逐步推進物業管理。

　　（三）健全完善群眾自治組織，充分發揮業主大會、業主委員會作用。充分發揮業主大會、業主委員會在居民住宅小區物業管理過程中的主體作用，依法引導業主大會、業主委員會自主決定物業管理事項，維護業主合法權益，依法接受住建部門、街道辦事處、社區居委會指導和監督。業主委員會要嚴格執行業主大會作出的決定，監督和協助物業企業履行物業服務合同，督促業主交納物業服務費，調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛。已經成立業主大會、業主委員會的居民住宅小區，街道辦事處、社區居委會要及時予以指導幫助，使其發揮應有作用。未成立業主大會的居民住宅小區由社區居委會代為履行業主委員會職責，確保工作正常運轉。在此基礎上，街道辦事處、社區居委會要積極指導居民住宅小區籌備召開業主大會，成立業主委員會，健全完善業主自治組織。

　　（四）充分發揮街道辦事處、社區居委會在物業管理中的作用。按照“縣區政府、經濟區管委會屬地負責，街道辦事處具體組織，社區居委會抓好落實，住建部門監督指導，相關部門密切配合”原則，明確街道、社區管理責任，發揮街道、社區職能作用，切實形成政府、相關職能部門、街道和社區三級管理體系，合力抓好物業管理規范化工作。

　　街道辦事處要依法落實各項法規、政策和措施，全面開展物業管理工作，落實管理責任，抓好本轄區物業管理工作的部署檢查、組織協調和監督指導。加強社區居委會對物業服務的監督，彌補政府對物業企業管理缺位，代表政府監督、約束物業企業，實現物業管理與社區網格化管理聯動發展。

　　建立“三位一體”管理機制，成立由社區居委會、物業企業、業主委員會組成的聯合管理體制，建立工作例會制度，研究解決居民住宅小區物業管理難題，形成統一協調的管理機制，把社區政府職能與物業管理企業行為有機結合起來，使之相得益彰，形成合力。

　　（五）加快組織物業企業進行標準化試點。各縣區、經濟區要積極推進物業管理標準化建設，不斷提高物業行業治理水平，在我市《物業管理標準化建設規范》出臺后，認真組織物業企業在我市標準化試點基礎上，推進物業管理向標準化水平邁進，切實提高物業服務能力，增加群眾滿意度。同時，對物業服務標準、收費標準等公開、公示，確保陽光透明，增進居民的理解、支持和信任。

　　四、實施步驟

　　（一）調查摸底階段。各縣區政府、經濟區管委會要按照市政府要求，對棄管居民住宅小區、樓宇基本情況進行排查，制定整治方案，落實改造工程具體任務。

　　（二）組織實施階段（2017年8月—2018年9月）。各縣區政府、經濟區管委會要按照整治方案要求，組織對棄管居民住宅小區進行整治，完善設施功能，組織物業企業進駐。

　　（三）竣工驗收階段（2018年10月）。各縣區政府、經濟區管委會自行組織對改造工程進行綜合驗收。市政府將組織進行抽查。

　　五、主要措施

　　（一）加強領導，明確責任。為加強對此項工作的領導，成立盤錦市棄管居民住宅小區整治工作領導小組，由分管副市長任組長，市住建、財政、規劃、綜合執法、公安等部門及縣區政府、經濟區管委會為成員單位。各縣區、經濟區及市直相關部門要進一步提高認識，密切配合，明確職責分工，主動落實責任，形成工作合力，為各項改造任務穩步推進提供有力支撐，全面完成棄管居民住宅小區改造任務。具體職責分工如下：

　　市住建委負責棄管居民住宅小區整治的綜合協調與指導；市財政局負責棄管居民住宅小區整治“以獎代補”資金測算和落實工作；市規劃局負責物業用房和門衛用房的規劃審批，并根據城市總體規劃要求，提出棄管居民住宅小區、樓宇外墻面粉刷指導意見；市綜合執法局負責配合相關單位拆除住宅區內違章建筑；市公安局負責協助各縣區政府、經濟區管委會做好社會治安工作，確保整治任務順利完成；各縣區政府、經濟區管委會負責本區域棄管居民住宅小區、棄管樓宇整治方案的制定，針對每個棄管居民住宅小區制定各自整治實施方案，負責整治資金落實和整治計劃實施以及國有物業公司進駐工作。

　　（二）科學規劃，確保工期。各縣區、經濟區要采取倒排工期、交叉作業等方式，擬定工程推進時間表，嚴格按照時間節點完成工程改造任務，確保各項改造工作穩步推進，保證群眾正常生產生活。

　　（三）嚴把質量，加強管護。嚴格落實質量監督和旁站監理制度，嚴把材料入場關、工程建設關和竣工驗收關。通過工程監理、質檢、安監等部門，加大對工程質量、安全建設的監督管理力度，確保工程建設高質量完成。

　　（四）做好宣傳，加強教育。街道辦事處、社區居委會要做好居民思想工作，爭取居民的參與、支持和理解，引導居民自覺樹立參與城市管理和愛護家園意識。各新聞單位要發揮宣傳和監督作用，引導居民共建美好家園。