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尊敬的吳威委員：

您好！您在市政協八屆四次會議上提出的《關于加強我市物業管理的提案》收悉。十分感謝您對物業管理工作提出的寶貴意見，經我們認真研究，現就您的建議答復如下：

一、關于規范和加強小區道路停車位劃線管理。

《盤錦市機動車停放管理條例》第十五條規定，居民住宅區配建機動車停放設施不能滿足業主停放需求的，按照物業管理相關規定并且經業主大會同意，可以統籌利用業主共有場地設置機動車臨時停放區域。公安機關交通管理部門可以在居民住宅區周邊道路設置道路限時停車泊位，并通過標識牌、網上通知等方式進行明示。公安機關指導業主大會和物業企業在不影響行人和車輛通行、不影響消防安全的前提下，利用住宅區內綠地、廣場或較寬的道路等，劃定停車泊位。住宅區內停車泊位無法提供的，公安機關可在住宅區周邊三、四級道路或空地設立臨時、夜間機動車車輛停車場。物業企業主動作為，認真履職，制定車輛管理辦法，合理設置行駛標志標識及行車循環路線，加強秩序維護和交通疏導，加強門崗管理和日常巡邏，建立多功能、科學化、智能化的高科技停車管理系統，提高停車場庫的利用率，提升停車服務水平，實現車輛停放的有序管理。

二、關于加強停車場建設，避免占道停車。

《盤錦市機動車停放管理條例》第六條規定，鼓勵建設停車樓、地下停車場、機械式立體停車庫等集約化機動車停放設施。政府可出臺優惠政策鼓勵停車場建設，公共停車設施實行多元化投資體制，推進停車設施民營化，實現“誰投資、誰經營、誰受益”。綜合執法部門清理拆除小區內各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違法行為，最大限度擴大停車空間。結合老舊小區改造，在改造老舊小區配套設施同時改造可利用的場地，最大限度增加停車位。

三、推進業主委員會自治工作，積極維護合法權益。

業主委員會是業主大會的執行機構，是業主與物業企業之間、業主與業主之間重要的溝通紐帶。為進一步做好業委會組建，規范業主、業主大會及業主委員會的各項行為，我市出臺了《關于對業主大會籌備組成員和業主委員會成員任職條件的指導意見》，督導各縣區政府組織街道、社區對已成立業主委員會的小區進行規范及自治，對未建立業委會的小區抓緊組建。目前，全市物業小區共成立業主委員會（物業管理委員會）413個，達到100%，完成了市政府2020年民生實事任務目標。

四、構建糾紛協調機制，有效化解物業糾紛工作

從調研和我們日常工作中了解掌握的情況看，物業管理糾紛主要是物業使用、物業服務、物業交接過程中發生的各類民事糾紛，能否有效化解此類糾紛，不僅關系到居民群眾的切身利益，也涉及到基層的和諧穩定。為有效將物業管理糾紛預防化解在初始階段，營造和諧安寧的良好社會環境，市住建局結合全市物業管理工作實際，指導各縣區物業主管部門，并聯合司法部門，加大了人民調解化解物業管理糾紛的工作力度，積極推動建立了社區、業委會、物業公司和居民代表參與的聯席會議制度，共同商討社區重大事務。主要依托社區黨建這一平臺，促進黨支部、業委會、物業公司和居民代表等多方資源共享，積極探索“共商、共建、共治、共享”的基層社會治理模式，建立聯席會議機制和居民反饋機制，積極引導支持各方共同參與社區治理和建設。2020年，全市各物業管理住宅區通過協商方式解決了一批諸如環境臟亂差、物業服務不到位、房屋維修等群眾關心的熱點和難點問題，推動了社區居民和諧自治并取得了初步成效。

五、明確物業公司與業主的責權利。

《物業管理條例》《遼寧省物業管理條例》已對物業企業和業主的權利、義務以及業主委員會的職責都做出了明確規定。街道、社區負責組織、指導和督促居民小區成立業主委員會，組織簽訂和落實《管理規約》和《業主公約》，協調指導物業企業落實管理服務合同，主動協調處理管理服務中發生的突出矛盾糾紛。物業企業嚴格按法律、法規和物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理和收取服務費用，主動接受業主和業委會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務，勸阻違反物業管理規約的行為，協助有關部門開展社區文化和精神文明建設活動等，共同維護小區的管理秩序，確保小區管理規范及和諧穩定。

六、起草制定了《盤錦市關于加強住宅小區物業管理工作的實施意見》，完善頂層設計。

為深入貫徹《遼寧省物業管理條例》《盤錦市物業管理條例》等法規政策，切實解決當前物業管理工作熱點難點問題，提升物業服務水平和居住品質，市住建局根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《遼寧省物業管理條例》《盤錦市物業管理條例》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等法律法規，結合我市物業管理工作實際，起草制定了《盤錦市關于加強住宅小區物業管理工作的實施意見》，在《實施意見》編制成稿過程中，徐同連副市長多次主持召開專題會議進行研究部署，對內容親自審核把關；起草人員多次深入縣區和企業調研，充分征求了相關部門的意見。2020年10月完成《實施意見》初稿；2021年5月18日，《實施意見》通過市司法局合法性審查。《實施意見》主要對全市物業管理工作進行了部署和完善。

1、在健全物業管理體制方面入手。一是壓實物業管理工作職責，進一步明確和細化職責分工、明晰管理邊界；二是做實住宅小區物業管理聯席會議制度，及時牽頭協調解決住宅小區中跨部門、跨領域問題；三是重點推進行政執法進小區，住建、城管執法、公安、消防、自然資源、市場監督、衛生監督等部門應根據各自職責進入住宅小區開展行政執法工作，加大對建設單位和物業服務企業的監管，切實消除小區執法死角，解決行政執法最后一公里問題。

2、在住宅小區前期物業管理方面強化管理力度。一是加強物業管理招投標監管，建設單位在選聘物業服務企業從事前期物業服務的，應當通過招投標的方式選聘，對擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由城管執法部門依法處罰；二是落實住宅小區承接查驗制度，把好承接查驗關口，對建設單位、物業服務企業按《物業承接查驗辦法》規定履行承接查驗義務；嚴把新建物業（商品房）交付使用關口。明確新建物業（商品房）交付條件、交付流程，切實維護當事人的合法權益。

3、對物業服務企業加強監管力度。按照遼寧省出臺的物業服務等級標準、物業標桿企業評審標準，結合我市實際，重新修訂盤錦市住宅物業服務等級標準及考核標準；二是出臺前期物業收費政府指導價，對實行政府指導價的住宅小區前期物業服務收費實行分級定價，加快建立動態調整、質價相符的收費機制；三是建立物業服務企業誠信“紅黑名單”制度，完善守信聯合激勵、失信聯合懲戒機制，將信用評定結果與物業服務項目評優和招投標結合使用。積極扶持社會信譽好、服務質量優的物業企業做大做強，充分發揮品牌帶動效應，形成優勝劣汰的市場競爭機制；四是發揮行業自律作用，推動成立全市物業管理行業協會，加強行業協會建設，擴大行業協會覆蓋面，積極發揮行業協會橋梁紐帶、行業自律、正確輿論導向和服務企業作用。

4、加強對業主大會、業主委員會指導監督。一是加強業主委員會建設,調動業主委員會成員積極性，探索建立業委會成員工作津貼補貼制度，由業主委員會根據小區公共部位經營收入狀況確定津貼發放標準，經業主大會討論通過，并在管理規約中予以明確；二是強化屬地政府監督職責,街道辦事處（鎮人民政府）要督促業主委員會嚴格按照業主大會制定的議事規則和管理規約規范運作，對業主大會、業主委員會違反法律、法規作出的決定，街道辦事處（鎮人民政府）要及時責令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

5、切實解決物業管理熱點難點問題。一是破解首期住宅專項維修資金繳納及使用難題,加大城管執法部門的行政執法力度，建立物業專項維修資金使用綠色通道,當共用部位、共用設施設備出現重大隱患，危及業主人身和財產安全，物業企業和業委會經協商可申請啟動綠色通道，緊急使用物業專項維修資金;二是強化物業管理用房建設,建設單位在建設過程中，自然資源部門在規劃許可、竣工驗收過程中，應當對物業管理用房作為規劃設計指標進行審查，住建部門在核發商品房預售許可證時，應當對物業管理用房建筑面積、位置進行核查；自然資源部門所屬不動產登記機構在辦理不動產所有權登記時，應當在不動產登記簿中注明物業管理用房建筑面積、位置。

再次感謝你對我們工作的關心，希望您能一如既往地支持我們的工作，提出寶貴的意見和建議！

盤錦市住房和城鄉建設局

2021年6月9日